香港写字楼，熬出头了

香港中环一栋建筑，曾陷入长达两年的尴尬处境。它作为中环罕见的全新超甲级写字楼，毗邻中银大厦与汇丰总行，配备双大堂、空中花园，每层皆可观览维港景色，还设有185个车位。

2024年竣工之际，其出租率仅达10%。同年，香港写字楼空置率攀升至历史峰值。李氏家族的这栋楼未能成功招租，成为当年香港最引人注目的事件。这栋建筑名为长江集团中心二期。而今，它骤然变得紧俏。仅半年时间，出租率便翻了一番多。

并非只有这一栋楼如此。

根据世邦魏理仕数据，今年中环写字楼净吸纳量突破20万平方呎。过去20年间，这一数字仅出现过四次。

仲量联行统计显示，上半年中环甲级写字楼租金上涨7.3%，创下15年来最大半年涨幅。邻近的国际金融中心几乎满租，中介手中积压着候补名单。

前来抢租的，几乎全是金融机构。

前天，恒基举办了Central Yards的发布会。这一中环新海滨项目明年才完工，出租率已超七成，租户均为金融机构。最大租户为Jane Street，全球顶级量化交易机构，2025年净交易收入达396亿美元。2010年首次入驻香港时，它仅租了两层。此次，它一口气承租六层，刷新了中环几十年来单一租户的纪录。

另一家美国量化巨头SIG，为深入中国ETF市场，将香港办公室从不足2万平方呎扩展至5.2万平方呎。其落脚点正是长江集团中心二期。

建筑本身未变，变化的是香港。今年上半年，香港新上市公司达87家，集资2101亿港元，创近五年同期新高，另有500多家公司排队等待上市。

在争夺亚洲金融中心地位的过程中，香港打出税制改革与基金管理优惠两张牌。去年，基金用脚投票，七成流向新加坡。今年，超过七成的新基金选择了香港。

资金回归，人群也随之回流。三个月前，靠炒铺起家的“铺王”邓成波家族，被债主正式申请破产。这是半年内的第三起。香港人用数十年验证了地产只涨不跌的信念，又用几年证明了这一说法是错误的。

铺王倒下，他所留下的建筑却有人争先接手。2012年，邓成波以5.28亿港元购入荃湾一栋工业大厦，改建为酒店。今年3月，华润隆地以9.53亿港元接手。该建筑不再用作酒店，而是改建为学生宿舍。一位投行高管透露，租金回报率约为5.5%。

为何是学生宿舍？因为香港床位短缺。2024/25学年，香港外地学生已接近8万人。到2029/30学年，这一数字还将扩至10万人。但床位供应跟不上。八大院校平均每3.4个学生竞争1个床位。在香港求学，考上大学是第一关，抢到床位才是第二关。

世邦魏理仕估计，香港学生床位缺口已超5万个，到2030年将扩大至7.5万个。于是，资本开始大规模收购。中原、京东、新加坡凯德，今年先后在香港购入酒店，计划改造为学生公寓。

目前，香港最积极的楼宇买家是大学。城大购入了又一城4层写字楼，科大买下西贡一整栋工业大厦，卖家同样是邓成波家族。中大则接手了AECOM弃租的总部。

政府也在提供便利。一栋大角咀商厦申请改建为学生宿舍，仅两个月便获批准。

几十年来，香港人相信楼宇能替他们赚钱。但今年的香港，讲述的是另一套逻辑：楼宇不会赚钱，人才会。

交易员带来资本，学生带来未来。楼宇只是容器，装进什么样的人，就决定了其价值。

内地写字楼的困境，许多人归咎于供应过剩。但真正稀缺的，或许从来不是楼宇，而是吸引人们愿意走进来的理由。香港已找到了这一答案。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。